Escritura e registro de imóvel são atos distintos, feitos em cartórios diferentes, e só o segundo transfere a propriedade. Aqui você vê o que cada um faz, a ordem correta das etapas, quanto custam em Guarapari e o que conferir antes de assinar.
A confusão entre escritura e registro de imóvel é responsável por boa parte dos problemas patrimoniais que aparecem anos depois de uma compra aparentemente tranquila. O comprador assina a escritura no tabelionato, guarda a via em casa e considera o imóvel seu. Não é.
A propriedade só muda de dono quando o título entra na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Até lá, para todos os efeitos legais, o vendedor continua sendo o proprietário, com tudo o que isso implica em caso de dívidas, execuções ou inventário.
São dois atos, em dois cartórios, com funções que não se substituem. Entender a diferença muda a forma como você conduz o fechamento.
Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A escritura pública é o documento lavrado no tabelionato de notas que formaliza o acordo de compra e venda. Ela dá fé pública à declaração de vontade das partes, confere identidades, verifica capacidade civil e produz um título válido.
O registro é o ato praticado no cartório de registro de imóveis que lança esse título na matrícula do bem. É ele que transfere a propriedade.
O Código Civil não deixa margem para dúvida no artigo 1.245, parágrafo 1º: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
A diferença prática se resume a três pontos:
- A escritura prova que houve um negócio; o registro prova quem é o dono.
- A escritura é feita no tabelionato de notas; o registro, no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
- Uma escritura sem registro deixa o comprador com um direito contra o vendedor, não com um direito sobre o imóvel.
Por que quem não registra o imóvel não é dono?
Porque o sistema brasileiro adota o registro como modo de aquisição da propriedade imobiliária. O contrato gera obrigações entre as partes, mas quem produz efeito contra todo mundo é a matrícula.
O que isso significa no dia a dia
Se o vendedor tiver uma execução trabalhista, uma dívida fiscal ou vier a falecer antes do registro, o imóvel ainda consta como patrimônio dele. O comprador precisará discutir judicialmente um bem que já pagou.
Não é hipótese rara. É a origem mais comum das ações de embargos de terceiro no país.
O contrato de gaveta e o custo de adiar
Contrato de gaveta é o instrumento particular de compra e venda que nunca chega ao cartório. Ele economiza emolumentos no curto prazo e cria três problemas no longo:
- O comprador não consegue financiar, vender ou dar o imóvel em garantia, porque não figura na matrícula.
- A regularização futura pode exigir localizar o vendedor original ou os herdeiros dele.
- O ITBI será recalculado sobre o valor de mercado do momento da regularização, não sobre o preço pago à época.
A concentração de atos na matrícula
Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula concentra o que pode afetar o negócio. O artigo 54 assegura que não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas que não constem dela.
Isso protege quem compra e registra, e desprotege quem deixa o título na gaveta.
O que é a escritura pública e onde ela é feita?
Escritura pública é o instrumento lavrado por tabelião de notas que documenta o negócio com fé pública. Pode ser feita em qualquer tabelionato do país, independentemente de onde está o imóvel.
O que o tabelião confere antes de lavrar
O tabelião não é um digitador do acordo. Ele verifica elementos que sustentam a validade do ato:
- Identidade, capacidade civil e estado civil das partes, além de regime de bens quando aplicável.
- Poderes de representação, quando alguém assina por procuração.
- A guia de ITBI quitada, sem a qual o ato não é lavrado.
- Os documentos do imóvel exigidos pela Lei 7.433/1985, entre eles a certidão de matrícula.
Escritura digital e atendimento a distância
O e-Notariado, plataforma do Colégio Notarial do Brasil, ultrapassou 10 milhões de atos digitais em março de 2026, entre eles 2,5 milhões de escrituras digitais e 650 mil procurações eletrônicas. Dezembro de 2025 foi o mês recorde, com mais de 112 mil atos.
Na nossa rotina em Guarapari, isso resolveu um gargalo concreto. Boa parte dos compradores da cidade mora em Minas Gerais, em Brasília ou fora do país, e antes precisava viajar duas vezes: uma para visitar e outra para assinar.
O que é o registro na matrícula e quanto tempo leva?
Registro é o lançamento do título na matrícula do imóvel, feito pelo cartório de registro de imóveis com atribuição sobre a localidade do bem. Ele é obrigatório e não pode ser feito em qualquer serventia.
O que muda na matrícula
A matrícula é a certidão de identidade do imóvel. Nela constam a descrição, os proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e todas as transmissões já ocorridas. O registro da sua escritura acrescenta seu nome a essa cadeia.
Uma matrícula atualizada emitida depois do registro é a única prova de que a compra se completou.
Prazo, prenotação e o relógio que corre
Ao dar entrada, o título recebe uma prenotação, que garante prioridade sobre pedidos posteriores. A Lei 6.015/1973 estabelece no artigo 205 que os efeitos da prenotação cessam se, decorridos vinte dias, o título não for registrado por omissão do interessado em atender às exigências.
Na prática, se o cartório emitir uma nota devolutiva pedindo documento complementar, o prazo continua correndo. Perder a prenotação significa voltar para o fim da fila.
Qual a ordem correta entre ITBI, escritura e registro?
A sequência é fixa: primeiro o ITBI, depois a escritura, por último o registro. Inverter qualquer etapa trava o processo, porque cada uma é pré-requisito da seguinte.
O passo a passo completo
Em uma compra à vista de imóvel pronto, o caminho é este:
- Assinatura do contrato de compra e venda, com as condições e a divisão de custos definidas.
- Levantamento da matrícula atualizada e das certidões do vendedor e do imóvel.
- Emissão e pagamento da guia de ITBI na prefeitura do município onde está o imóvel.
- Lavratura da escritura pública no tabelionato de notas.
- Registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis competente.
Onde a maioria para no meio do caminho
O ponto de abandono não é a escritura. É o registro. O comprador sai do tabelionato com um documento carimbado, sente que o processo terminou e adia a última etapa, que é justamente a única que transfere a propriedade.
Quanto custam a escritura e registro de imóvel em Guarapari?
Em Guarapari, o pacote de fechamento reúne três valores: o ITBI municipal de 2%, os emolumentos da escritura e os emolumentos do registro. Juntos, ficam em torno de 3% do valor do imóvel nas faixas altas.
As tabelas do Espírito Santo em 2026
Os emolumentos capixabas seguem o Ato nº 11/2025 da Corregedoria Geral da Justiça do Espírito Santo, vigente desde 1º de janeiro de 2026. Para imóveis acima de R$ 200.000,01, que é a última faixa das tabelas:
- Escritura pública de compra e venda: cerca de R$ 9,1 mil.
- Registro na matrícula: R$ 5.939,20.
- ITBI de 2% sobre a base de cálculo apurada pelo município.
Um exemplo com números fechados
Em um imóvel de R$ 1,5 milhão na Praia do Morro, o ITBI fica em R$ 30 mil e os cartórios somam cerca de R$ 15 mil. O fechamento custa aproximadamente R$ 45 mil, ou 3% do valor.
Como as duas tabelas são planas acima de R$ 200 mil, o peso proporcional diminui conforme o imóvel encarece. Em uma cobertura de R$ 4 milhões, o mesmo pacote representa pouco mais de 2%.
Uma redução que poucos conhecem
A tabela de registro do Espírito Santo prevê redução de 50% sobre a parcela financiada por meio do Sistema Financeiro da Habitação. Quem financia parte da compra paga menos no registro do que quem paga tudo à vista.
Quem paga a escritura e o registro, o comprador ou o vendedor?
Na prática do mercado, o comprador paga escritura, registro e ITBI. Não é uma regra legal automática, e sim um costume consolidado que pode ser alterado no contrato.
O que costuma valer
A lógica segue o mesmo raciocínio do imposto de transmissão: quem se beneficia da aquisição arca com os custos de formalizá-la. Ao vendedor cabe entregar o imóvel com documentação regular e certidões em ordem, o que também tem custo.
O que negociar antes de assinar
Deixe explícito no contrato quem paga cada item e em que prazo. Vemos negociações em Guarapari travarem na semana da lavratura por causa de um custo de cartório que ninguém tinha atribuído a ninguém.
Em imóveis com longo tempo de exposição, a divisão desses custos costuma ser o último ajuste que fecha o negócio.
Quando a escritura pública não é obrigatória?
A escritura pública é a regra, mas o Código Civil e a legislação de crédito imobiliário preveem exceções. Em nenhuma delas o registro deixa de ser necessário.
Imóveis abaixo de trinta salários mínimos
O artigo 108 do Código Civil dispensa a escritura pública nos negócios sobre imóveis de valor até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Com o salário mínimo de R$ 1.621,00 fixado pelo Decreto 12.797/2025, o limite em 2026 é de R$ 48.630,00.
No mercado de alto padrão de Guarapari, a hipótese praticamente não aparece. Ela interessa a terrenos pequenos e a operações de baixo valor.
Financiamento com alienação fiduciária
Nas operações regidas pela Lei 9.514/1997, o artigo 38 permite que os atos sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É por isso que o contrato do banco substitui a escritura no financiamento imobiliário.
A exceção que não existe
Nenhuma dessas hipóteses dispensa o registro. O instrumento particular do banco também precisa ser levado à matrícula, e é esse ato que constitui a propriedade fiduciária e transfere o imóvel ao comprador.
Quais certidões conferir antes de assinar a escritura?
A conferência documental acontece antes da lavratura, não depois. Um problema descoberto na matrícula às vésperas da assinatura é um problema; descoberto depois do pagamento, é um litígio.
Do imóvel
O ponto de partida é a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, com a cadeia de proprietários e eventuais ônus. A ela se somam:
- Certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela prefeitura do município.
- Declaração de quitação de taxas condominiais, quando o imóvel integra condomínio.
- Certidão de habite-se ou documento equivalente, em imóveis recentes.
Do vendedor
Certidões pessoais do vendedor revelam ações e dívidas que podem alcançar o imóvel, mesmo que a matrícula esteja limpa. Depois da Lei 13.097/2015 elas deixaram de ser obrigatórias para caracterizar a boa-fé do adquirente, mas seguem úteis como leitura de risco.
Quando o vendedor é casado, o cônjuge precisa anuir, salvo em regime de separação absoluta.
Perguntas frequentes sobre escritura e registro de imóvel
O que vem primeiro, a escritura ou o registro?
A escritura vem primeiro e o registro fecha o processo. A sequência completa começa com o contrato de compra e venda e passa pelo levantamento da matrícula e das certidões.
Em seguida vem o pagamento do ITBI na prefeitura do município onde o bem está localizado, e só então o caminho chega ao tabelionato de notas para a lavratura da escritura pública.
Com a escritura lavrada, o documento é levado ao cartório de registro de imóveis com atribuição sobre a localidade, onde será lançado na matrícula. Esse último ato é o que efetivamente transfere a propriedade ao comprador.
A ordem não admite inversão. O tabelião não lavra a escritura sem a guia de ITBI quitada, e o oficial de registro não pratica o ato sem o título formalizado.
Cada etapa depende da anterior, o que torna o cronograma previsível quando a documentação está completa. O panorama geral dessas etapas aparece no guia de compra de apartamento em Guarapari.
Quanto custa fazer a escritura e o registro de um imóvel?
Os custos de escritura e registro são fixados por tabelas estaduais de emolumentos, revistas anualmente, e variam conforme o valor do imóvel. No Espírito Santo, o Ato nº 11/2025 da Corregedoria Geral da Justiça definiu os valores vigentes desde 1º de janeiro de 2026.
Para imóveis acima de R$ 200.000,01, que constitui a última faixa das tabelas capixabas, a escritura pública de compra e venda custa cerca de R$ 9,1 mil e o registro na matrícula, R$ 5.939,20.
Como as faixas são planas a partir desse patamar, os valores não sobem junto com o preço do imóvel, e o peso proporcional dos cartórios diminui nas aquisições de maior porte. A mesma tabela ainda prevê redução de metade dos emolumentos de registro sobre a parcela financiada por meio do Sistema Financeiro da Habitação.
A esses valores soma-se o imposto municipal de transmissão, que varia de cidade para cidade e costuma ser a maior das três despesas. As regras aplicáveis na cidade estão detalhadas no conteúdo sobre ITBI em Guarapari.
Quem paga a escritura e o registro do imóvel?
O comprador arca com escritura, registro e imposto de transmissão na quase totalidade das transações imobiliárias brasileiras. Trata-se de costume consolidado do mercado, e não de imposição legal automática, o que significa que a divisão pode ser negociada e registrada em cláusula do contrato de compra e venda.
A lógica por trás da prática é funcional: quem se beneficia da aquisição é quem precisa dos atos para constar como proprietário na matrícula. Ao vendedor cabe entregar o imóvel com documentação regular, providenciar certidões e quitar débitos pendentes de IPTU e condomínio, o que também representa custo.
Em imóveis com longo tempo de exposição no mercado, a divisão dessas despesas costuma funcionar como instrumento de negociação, com o vendedor absorvendo parte dos custos para viabilizar o fechamento.
Deixar o ponto explícito no contrato evita discussões na semana da lavratura. Outras variáveis do fechamento aparecem no guia de compra de apartamento em Guarapari.
É possível registrar um imóvel sem escritura pública?
Sim, em hipóteses específicas previstas em lei. O artigo 108 do Código Civil dispensa a escritura pública nos negócios sobre imóveis de valor até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, o que corresponde a R$ 48.630,00 em 2026, considerando o salário mínimo de R$ 1.621,00 fixado pelo Decreto 12.797/2025.
A segunda exceção é mais frequente. Nas operações regidas pela Lei 9.514/1997, o artigo 38 autoriza que os atos sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, razão pela qual o contrato assinado com o banco substitui a escritura nos financiamentos imobiliários.
Nenhuma dessas hipóteses dispensa o registro. O instrumento particular também precisa ser levado à matrícula, e é esse lançamento que constitui a propriedade fiduciária e viabiliza a futura consolidação em nome do comprador. Imóveis adquiridos ainda em obra costumam seguir esse desenho, como se observa nos lançamentos disponíveis na cidade.
Quanto tempo leva para registrar um imóvel?
O prazo depende da completude da documentação apresentada e da fila da serventia, mas o processo é regido por marcos legais objetivos. Ao dar entrada no cartório de registro de imóveis, o título recebe uma prenotação, que assegura prioridade sobre pedidos apresentados depois.
A Lei 6.015/1973 estabelece no artigo 205 que os efeitos da prenotação cessam automaticamente se, decorridos vinte dias do lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Esse é o prazo que efetivamente pressiona o cronograma.
Quando o oficial emite nota devolutiva pedindo documento complementar, o relógio continua correndo, e a perda da prenotação obriga a nova entrada no protocolo, agora sem a prioridade original.
Por isso a conferência prévia da matrícula e das certidões encurta o processo mais do que qualquer acompanhamento posterior, e é a etapa em que vale investir tempo. Os custos envolvidos nessa fase estão detalhados no conteúdo sobre ITBI em Guarapari.
Quais certidões devem ser conferidas antes da compra?
A conferência começa pela matrícula atualizada do imóvel, emitida há poucos dias no cartório de registro competente. Ela reúne a descrição do bem, a cadeia de proprietários anteriores e eventuais ônus, como hipotecas, penhoras, usufrutos e indisponibilidades averbadas.
Somam-se a ela os documentos que atestam a situação fiscal e condominial: certidão negativa de débitos de IPTU emitida pela prefeitura, declaração de quitação de taxas condominiais quando o imóvel integra condomínio, e certidão de habite-se em construções recentes. Débitos dessa natureza acompanham o imóvel e passam a ser exigidos do novo proprietário.
As certidões pessoais do vendedor deixaram de ser obrigatórias para caracterizar a boa-fé do adquirente após a Lei 13.097/2015, que concentrou na matrícula as informações oponíveis a terceiros.
Elas continuam úteis como leitura de risco, sobretudo quando o vendedor é empresário ou responde por sociedades. Em condomínios, a análise da convenção e das atas recentes também importa, tema tratado no conteúdo sobre casas em condomínio fechado em Guarapari.
Garanta que o imóvel esteja de fato no seu nome
Escritura e registro resolvem coisas diferentes, e só o segundo coloca o imóvel no seu nome. Quem para na escritura fica com um documento bonito e um patrimônio ainda exposto ao vendedor.
Conduzimos esse trâmite junto com nossos clientes em cada negociação que fechamos em Guarapari, do levantamento da matrícula à confirmação do registro. Se você está comprando na cidade e quer entender o cronograma e o custo antes de assinar, fale com a gente pelo WhatsApp (27) 99888-7330 ou pela página de contato.
Meneguz Imóveis. CRECI/ES 6.546-J.
