Imóveis à venda na Enseada Azul é o guia com preços por praia, tipologias, planta x pronto e custos da compra em Guarapari.
Mostramos aqui o que diferencia Bacutia, Peracanga e Guaibura, quais tipologias existem na região e o que puxa o valor do metro quadrado para cima. Também tratamos da escolha entre planta e pronto e dos custos que entram na compra.
Quem procura imóveis à venda na Enseada Azul normalmente já visitou a região e decidiu que quer estar ali. A dúvida que sobra é mais fina.
Em qual das três praias comprar, e por que uma unidade a 200 metros da areia custa quase o mesmo que outra na primeira lâmina de um empreendimento vizinho.
A Enseada Azul não é um bairro único. É um conjunto de praias com ocupação, perfil de morador e ritmo diferentes entre si, e essa diferença aparece no preço.
Acompanhamos a região desde antes do ciclo de lançamentos de alto padrão que começou em 2024. Reunimos abaixo o que analisamos quando um cliente pede para ver o que existe por lá.
Quanto custa um imóvel à venda na Enseada Azul?
Um imóvel à venda na Enseada Azul parte da faixa de R$ 800 mil, em apartamentos de dois quartos, e chega a mais de R$ 3,7 milhões em unidades maiores com vista para o mar. Casas em condomínio fechado e coberturas ficam acima desse teto.
Na nossa seleção de imóveis na Enseada Azul, a oferta atual vai de R$ 800 mil a R$ 3,759 milhões, distribuída entre unidades prontas e empreendimentos em construção.
Os lançamentos anunciados na região reforçam essa faixa. Em janeiro de 2025, o Salt by Grand tinha unidades entre R$ 2,98 milhões e R$ 3,9 milhões, o Manami Ocean Living partia de R$ 2.756.500 e o Breeze Bacutia começava em R$ 765.900, segundo A Gazeta.
A amplitude entre esses valores é a própria diferença entre as praias da Enseada.
Por que a Enseada Azul concentra os imóveis de maior valor em Guarapari?
A Enseada Azul reúne os lançamentos de maior ticket da cidade porque combina praias abrigadas com água calma, ocupação de baixa densidade e terrenos que ainda comportam projetos horizontais.
O Salt by Grand, anunciado com VGV de R$ 309 milhões e 90 unidades de 180 m² a 200 m², fica a 170 metros da Praia de Guaibura, conforme A Gazeta.
Em janeiro de 2025, a mesma publicação registrou o anúncio de um fundo imobiliário com R$ 500 milhões destinados a quatro projetos na cidade.
Infraestrutura, segurança e densidade de ocupação
O que se percebe caminhando pela região é o contraste de escala. Enquanto a Praia do Morro tem uma lâmina contínua de edifícios altos, a Enseada Azul mistura prédios de poucos andares, condomínios horizontais e casas isoladas.
Menos densidade significa menos gente na areia em janeiro e ruído mais baixo à noite. Também significa depender de carro para compras maiores, porque o comércio consolidado está no Centro e na Praia do Morro.
Quem compra na Enseada Azul
O perfil que mais atendemos ali é o de empresário ou profissional liberal entre 45 e 60 anos, comprando segunda residência para uso prolongado no verão e em feriados.
Um segundo grupo cresce com constância: compradores que decidiram morar na cidade o ano inteiro. Eles priorizam sol da manhã, ventilação e acesso a serviços em vez de vista de cartão-postal.
Bacutia, Peracanga ou Guaibura, qual praia combina com você?
As três praias da Enseada Azul atendem a objetivos distintos. Bacutia é a mais residencial e reservada, Peracanga concentra a maior oferta de apartamentos de alto padrão e Guaibura mantém a escala de vila com contato mais direto com a natureza.
Praia de Bacutia
Bacutia tem faixa de areia extensa e água calma, com ocupação predominantemente residencial. É a escolha de quem quer previsibilidade: pouca movimentação fora do verão, ruas largas e empreendimentos de porte médio.
O Breeze Bacutia, com 44 unidades em onze andares e preço inicial de R$ 765.900 em janeiro de 2025, exemplifica o padrão que a praia vem recebendo. Serve a quem quer entrar na Enseada Azul com ticket acessível.
Praia de Peracanga
Peracanga é o polo de apartamentos de alto padrão da Enseada Azul. Concentra a maior parte dos empreendimentos com varanda gourmet, lazer completo e unidades de três ou quatro suítes.
É também a praia com maior liquidez de revenda dentro da Enseada, por reunir o maior número de compradores procurando exatamente esse produto. Isso diz respeito ao tempo médio de venda, e não constitui promessa de valorização.
Praia de Guaibura
Guaibura preserva o traço de vila de pescadores, com morros próximos à água e menor verticalização. A paisagem é a mais fechada e protegida das três.
É a praia de quem prioriza natureza e privacidade e aceita a oferta reduzida como contrapartida. Os lançamentos de maior ticket se posicionaram nas proximidades dela, o que vem alterando o perfil da área.
Qual é o perfil dos imóveis à venda na Enseada Azul?
A oferta da Enseada Azul se organiza em três produtos principais: apartamentos de alto padrão com vista para o mar, casas em condomínio fechado horizontal e terrenos em loteamentos de alto padrão. Cada um resolve um problema diferente.
Apartamentos de alto padrão
São a maior parte da oferta. As unidades mais recentes trabalham com metragens entre 100 m² e 200 m², três a quatro suítes, varanda gourmet integrada à sala e duas ou mais vagas de garagem.
O que separa os bons projetos dos medianos é a profundidade da varanda e a orientação. Varanda rasa voltada para o poente vira depósito no verão. Veja o que temos em apartamentos à venda.
Casas em condomínio fechado
Um condomínio fechado de alto padrão reúne portaria com controle de acesso, ruas internas privativas e, em geral, área de lazer coletiva. Na Enseada Azul, esse produto atende famílias que querem espaço externo próprio e não abrem mão de segurança perimetral.
O movimento de novos loteamentos reforça essa demanda. Em fevereiro de 2025, A Gazeta noticiou o Boulevard Guarapari Residence & Resort, com lotes de 300 m² a 806,4 m².
Tratamos do tema no guia de compra em condomínios fechados, e as opções estão em casas à venda.
Terrenos e lotes
Comprar terreno na Enseada Azul faz sentido para quem quer projeto próprio e tem prazo. É o caminho de menor entrada de capital e maior exigência de acompanhamento técnico.
Antes de comprar, confirme se o lote está registrado e o loteamento aprovado, quais são os parâmetros construtivos do plano diretor para a zona e se há restrição de gabarito no memorial. As opções aparecem em terrenos à venda.
Comprar na planta ou pronto para morar na Enseada Azul?
Comprar na planta na Enseada Azul dá acesso às melhores unidades de cada empreendimento e a pagamento diluído durante a obra. Comprar pronto elimina incerteza de prazo e permite avaliar vista, ruído e insolação antes de assinar.
O que pesa a favor da planta
As unidades mais bem posicionadas, incluindo coberturas e frente-mar, costumam sair nas primeiras semanas de lançamento. Quem entra depois pega o que sobrou.
A planta permite escolher acabamento e diluir o pagamento durante a construção. Em contrapartida, o saldo devedor é corrigido por índice setorial na obra, o que precisa entrar no cálculo.
O que pesa a favor do pronto
Imóvel pronto permite checar o que folder nenhum mostra. Você visita em horários diferentes, mede o ruído, verifica se o sol bate na varanda à tarde e conversa com moradores sobre o condomínio.
Também elimina o risco de atraso na entrega. O preço de entrada é maior, mas a incerteza é menor. Para quem prefere entrar direto, temos unidades mobiliadas e prontas.
O que influencia o valor do metro quadrado na Enseada Azul?
Distância real até a areia, permanência da vista e orientação solar respondem pela maior parte da diferença de preço entre unidades semelhantes na Enseada Azul. Metragem e acabamento vêm depois.
Distância da areia e permanência da vista
Vista permanente é aquela que não pode ser bloqueada por construção futura, seja por haver mar, área pública ou área de preservação à frente, seja por limitação de gabarito na legislação local.
Na Enseada Azul, onde ainda há terrenos vagos, essa checagem importa mais do que em bairros consolidados. Antes de pagar prêmio por vista, verifique o que o plano diretor permite no lote da frente.
Metragem, suítes e vagas
Dentro do mesmo empreendimento, o valor por metro quadrado costuma variar pouco entre andares intermediários. A diferença aparece nos extremos: térreo com jardim privativo e coberturas.
Número de suítes e de vagas influencia a liquidez mais do que o preço por metro. Unidades de três suítes com duas vagas encontram comprador mais rápido que plantas de dois quartos com vaga única.
Condomínio e custo de manutenção
Taxa de condomínio alta reduz o valor que o comprador aceita pagar pelo imóvel. Em empreendimentos com lazer completo e serviços agregados, esse custo pesa mais do que parece na simulação inicial.
Some o efeito da maresia. Esquadrias, metais e guarda-corpos em imóvel de frente para o mar têm vida útil menor, o que se reflete em rateios extraordinários.
Quais custos e documentos entram na compra de um imóvel na Enseada Azul?
Além do valor negociado, reserve entre 4% e 6% do preço do imóvel para custos de transferência. A checagem documental precisa ser feita antes da proposta, não depois.
ITBI, escritura e registro
Os custos obrigatórios da transferência são:
- ITBI, imposto municipal recolhido pelo comprador sobre o valor de transação ou o valor de referência do município, o que for maior.
- Escritura pública lavrada em cartório de notas, com custo tabelado conforme a faixa de valor do imóvel.
- Registro da escritura no cartório de registro de imóveis, ato que efetivamente transfere a propriedade.
Confirme a alíquota vigente do ITBI com a Prefeitura de Guarapari, porque a base de cálculo pode divergir do valor negociado.
Documentação do imóvel e do vendedor
O conjunto mínimo que analisamos antes da proposta inclui:
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida há menos de 30 dias, para verificar propriedade, ônus e averbações.
- Certidões negativas do vendedor nas esferas cível, trabalhista e federal.
- Certidão negativa de IPTU e declaração de quitação de condomínio.
- Habite-se e averbação da construção, quando houver ampliação ou benfeitoria não registrada.
Em imóveis próximos à orla, verifique também se há incidência de terreno de marinha, situação que gera obrigações específicas de laudêmio e foro na transferência.
Como conduzimos a busca por um imóvel na Enseada Azul
Nosso trabalho começa antes da visita. Levantamos o que existe disponível na região, incluindo unidades não anunciadas publicamente, filtramos pelo objetivo do cliente e só então marcamos o roteiro.
Para quem está fora do estado, o primeiro contato costuma ser por vídeo. Gravamos ou transmitimos o imóvel ao vivo, mostrando também o que não está bom, porque tour maquiado só adia a frustração. Os tours ficam no canal da Meneguz no YouTube.
Quem financia parte da compra encontra crédito mais disponível. A Abecip apurou R$ 180,9 bilhões em crédito imobiliário no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre o mesmo período do ano anterior, conforme balanço de julho de 2026.
Perguntas frequentes sobre imóveis à venda na Enseada Azul
Quanto custa um apartamento na Enseada Azul, em Guarapari?
O valor de um apartamento na Enseada Azul varia conforme a praia, a distância até a areia e a metragem. A oferta disponível na região parte de aproximadamente R$ 800 mil, em unidades de dois quartos afastadas da orla, e alcança cerca de R$ 3,7 milhões em apartamentos maiores com vista para o mar.
Os lançamentos de alto padrão anunciados na região a partir de 2024 estabeleceram uma faixa própria: unidades de 180 m² a 200 m² com quatro suítes foram anunciadas entre R$ 2,98 milhões e R$ 3,9 milhões em janeiro de 2025.
Dentro de um mesmo empreendimento, a diferença de preço entre unidades depende principalmente da orientação solar e da permanência da vista, já que a Enseada Azul ainda tem terrenos vagos que podem receber construção futura.
Metragem de varanda, andar e número de vagas também influenciam. Para acompanhar a faixa atual da oferta, a página de imóveis na Enseada Azul reúne as unidades disponíveis.
Qual é a diferença entre Bacutia, Peracanga e Guaibura?
As três praias formam a Enseada Azul, em Guarapari, e se distinguem por ocupação, perfil de imóvel e movimento. Bacutia tem a faixa de areia mais extensa e ocupação predominantemente residencial, com empreendimentos de porte médio e ticket de entrada mais acessível dentro da região.
Peracanga concentra a maior parte dos apartamentos de alto padrão, com plantas de três e quatro suítes, varanda gourmet e lazer completo, e é onde a rotação de imóveis é maior, o que se traduz em mais opções disponíveis e revenda mais previsível.
Guaibura mantém a escala de vila de pescadores, com morros próximos à água, menor verticalização e paisagem mais protegida, além de oferta reduzida de imóveis.
As três compartilham água calma e menor densidade de ocupação em comparação com a orla da Praia do Morro, o que muda o ritmo da região fora da temporada. Quem compara regiões da cidade encontra o panorama no artigo sobre casa de praia em Guarapari.
A Enseada Azul é boa para morar o ano inteiro?
A Enseada Azul funciona bem para moradia permanente desde que o morador aceite depender de carro para parte da rotina.
A região tem comércio de bairro, padarias, restaurantes e serviços básicos, mas o comércio consolidado, os cartórios, os bancos e a rede hospitalar ficam no Centro e na Praia do Morro, a uma distância de cerca de dez a vinte minutos de carro conforme o ponto de partida.
A contrapartida é a densidade baixa: fora da temporada, o movimento é reduzido, o ruído noturno é baixo e há vaga de estacionamento com facilidade. No verão, o fluxo aumenta, embora permaneça menor que o da orla mais verticalizada da cidade.
Para famílias com crianças em idade escolar, vale mapear as escolas antes de decidir, já que a oferta na região é limitada e a maior parte das instituições fica no Centro. O artigo sobre os melhores bairros para morar em Guarapari compara as regiões sob esse critério.
Vale a pena comprar imóvel na planta na Enseada Azul?
A compra na planta na Enseada Azul dá acesso às unidades mais bem posicionadas de cada empreendimento, que costumam ser vendidas nas primeiras semanas de lançamento, e permite diluir o pagamento durante a obra. Também abre espaço para personalizar acabamentos. Os pontos de atenção são três.
O saldo devedor é corrigido por índice setorial ao longo da construção, o que aumenta o custo total em relação ao valor de tabela inicial. Existe risco de atraso na entrega, que precisa estar previsto em contrato com cláusula de tolerância e penalidade definidas.
E não é possível avaliar vista, ruído e insolação reais antes da entrega, fator relevante em uma região que ainda tem terrenos vagos passíveis de construção futura. Comprar pronto elimina essas incertezas em troca de preço de entrada maior e forma de pagamento menos flexível.
A escolha depende de prazo disponível e tolerância a risco, não de uma regra única.
Quais custos existem além do valor do imóvel na Enseada Azul?
Além do valor negociado, a compra envolve custos de transferência que somam, na maioria dos casos, entre 4% e 6% do preço do imóvel.
Os principais são o ITBI, imposto municipal recolhido pelo comprador e calculado sobre o valor de transação ou o valor de referência do município, o que for maior.
Entram ainda a escritura pública lavrada em cartório de notas, com custo tabelado por faixa de valor, e o registro dessa escritura no cartório de registro de imóveis, ato que efetivamente transfere a propriedade.
Em imóveis situados em terreno de marinha, situação possível nas áreas mais próximas à orla, incidem ainda laudêmio e foro, o que exige verificação prévia junto à Secretaria do Patrimônio da União.
Depois da compra, entram os custos recorrentes: taxa de condomínio, IPTU e manutenção associada à maresia, que reduz a vida útil de esquadrias, metais e guarda-corpos em imóveis de frente para o mar.
Como comprar um imóvel na Enseada Azul morando em outro estado ou no exterior?
A compra à distância é comum na região, sobretudo entre compradores de outros estados e brasileiros residentes no exterior. O processo se apoia em três etapas.
A primeira é o reconhecimento remoto do imóvel, feito por tour em vídeo gravado ou por videochamada ao vivo, que deve mostrar também os pontos negativos da unidade, do prédio e do entorno.
A segunda é a checagem documental completa antes da proposta, incluindo matrícula atualizada, certidões do vendedor e verificação de eventual incidência de terreno de marinha. A terceira é a formalização, que pode ocorrer por assinatura eletrônica com certificado digital ou por procuração pública outorgada a um representante no Brasil, com apostilamento quando emitida no exterior.
Compradores residentes no exterior precisam ainda de CPF ativo e conta bancária no Brasil para o fluxo de pagamento, além de atenção às regras cambiais de remessa.
O prazo total costuma ser semelhante ao de uma compra presencial, porque o gargalo está na análise documental e no registro em cartório, e não no deslocamento. Os tours gravados de imóveis da região ficam no canal da Meneguz no YouTube.
Veja os imóveis disponíveis na Enseada Azul e fale com um corretor
Escolher entre Bacutia, Peracanga e Guaibura é menos sobre preço e mais sobre como você pretende usar o imóvel ao longo do ano. Nossa curadoria reduz o número de visitas e inclui unidades não anunciadas publicamente.
Se quiser ver o que existe disponível hoje, fale com nossos corretores pelo WhatsApp (27) 99888-7330 ou pela página de contato. Podemos começar por um tour em vídeo, sem deslocamento.
Meneguz Imóveis. CRECI/ES 6.546-J.
